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Alquilar una propiedad en España: todo lo que un propietario debe saber

Las estadísticas de los últimos años muestran un aumento constante en los precios de las propiedades en España, que tiene una gran demanda entre los compradores extranjeros. No todo el mundo considera la vivienda en el extranjero como un lugar para pasar a la residencia permanente, aunque admitan tal posibilidad. El sector inmobiliario sigue siendo el activo de inversión más estable. Las inversiones en el parque inmobiliario español permiten no sólo ahorrar dinero de la inflación, sino también aumentarla.

En términos de popularidad entre compradores y arrendatarios de bienes inmuebles, España ocupa una posición de liderazgo entre los países europeos. Una alta calidad de vida, una economía estable, condiciones climáticas confortables hacen que el reino sea atractivo no solo para los vacacionistas: los estudiantes y expatriados que vienen a trabajar también buscan alojamiento aquí. El índice de rentabilidad del parque local de viviendas en alquiler es consistentemente alto. Sin embargo, para recibir ingresos legales y no tener problemas con la ley, es importante cumplir con las normas introducidas en el país con respecto a la renta. Considere lo que debe saber un inversor que planea comprar un apartamento en España para alquilar.

Contenido:

• ¿Qué objetos son los más rentables?
• Características del sector del alquiler
  • Aumentos y disminuciones de renta
• ¿Qué impuestos se pagan por los bienes inmuebles?
• Asesoramiento a inversores extranjeros

¿Qué objetos son los más rentables?

Tanto los pisos en obra nueva en España como las segundas residencias tienen la misma demanda. Pero a la hora de comprar un inmueble para su posterior alquiler, es recomendable tener en cuenta los siguientes factores:

• Público con el que cuenta el futuro arrendador. Si se trata de estudiantes, entonces vale la pena considerar la compra de viviendas en ciudades con un grupo de instituciones educativas. Si está de vacaciones, vale la pena recoger objetos en los grandes centros turísticos y cerca de la costa.
• La calidad del parque de viviendas. Es comprensible un intento de ahorrar dinero al comprar una propiedad residencial, pero los inquilinos prefieren viviendas modernas y cómodas. Es más difícil encontrar inquilinos para un apartamento con malas reparaciones u otros defectos, y la ganancia del alquiler será menor.
• Ubicación. Es bastante fácil analizar de antemano los posibles ingresos por alquiler. Para comprender si la inversión será rentable, basta con estudiar el alquiler promedio en el área seleccionada.

Atrás quedaron los días en que los objetos más populares para los inquilinos eran los apartamentos tipo estudio. La pandemia ha obligado a las personas a apreciar la importancia de tener un espacio libre en una propiedad residencial. Por lo tanto, los apartamentos de 1 o 2 dormitorios tienen una gran demanda. No menos elevado es el interés por el parque inmobiliario premium. Solo en 2021, el crecimiento de la demanda de villas en España fue del 6,7%. Esta es la primera cifra tan alta en los últimos 30 años. Los datos de 2022 aún están en desarrollo analítico. Al mismo tiempo, los analistas señalan que la demanda de propiedades de lujo ya supera la oferta, ya que el período de pandemia provocó un cierto estancamiento en el sector de la construcción y disminuyó el número de propiedades terminadas.

Características del sector del alquiler

Se ha comprado el apartamento, se han redactado los documentos, ¿qué debo hacer a continuación? Puedes alquilar la vivienda mientras vives en el campo, o utilizar los servicios de agencias locales que, por un porcentaje de comisión, se harán cargo de la administración fiduciaria de la propiedad. En todo caso, existen requisitos legales generales que el titular debe conocer:

• El arrendamiento puede ser a corto o largo plazo. Sin embargo, en ambos casos, la propiedad está registrada en el Ministerio de Turismo y el propietario está obligado a pagar impuestos, que ascienden al 24% de los ingresos recibidos.
• Al alquilar bienes inmuebles, se debe redactar un contrato que refleje los derechos y obligaciones de las partes, el monto del alquiler. No hay restricciones en cuanto a la cantidad: el propietario puede alquilar un apartamento más barato que en un segmento similar en el mercado, o más caro; solo es importante encontrar un comprador que esté satisfecho con esa cantidad.
• No puede cambiar el alquiler después de firmar el contrato a su propia discreción, esto está consagrado en la ley. Más sobre este aspecto a continuación.
• Los pagos de servicios públicos pueden ser pagados tanto por el dueño de la propiedad como por el inquilino. Esto también se refleja en el contrato. El alquiler generalmente se paga mensualmente y un mes por adelantado.
• El arrendatario no puede hacer reformas estructurales en la vivienda, pero al mismo tiempo está obligado a mantenerla en buen estado ya eliminar por su cuenta los defectos menores que se hayan producido. Las reparaciones mayores se llevan a cabo a expensas del propietario, a menos que la necesidad de la misma sea causada por acciones ilícitas del inquilino. Para evitar conflictos, generalmente se adjunta al contrato un certificado de aceptación que indica el estado del parque de viviendas, la disponibilidad de muebles y electrodomésticos.
• Todo extranjero que alquile un apartamento debe estar registrado en la policía local. La información es transmitida por el propietario de la vivienda o por un agente inmobiliario que trabaja por poder.

El último requisito no está presente en todas las provincias, por lo que es más seguro para un propietario que no conoce las complejidades de la legislación local utilizar los servicios de un agente inmobiliario profesional al redactar un contrato e interactuar con los inquilinos. Las autoridades regionales establecen sus propios requisitos para el alquiler de viviendas. En cada una de las 17 Comunidades Autónomas son individuales. A menudo, los requisitos están asociados con ciertas restricciones.

Aumentos y disminuciones de renta

La legislación vigente limita el aumento de la renta en virtud de un contrato de renovación durante los primeros 5 años de su vigencia. Más precisamente, existe tal oportunidad, pero solo como parte del crecimiento del índice de precios al consumidor (IPC). La posibilidad de aumentar la renta debe fijarse en el contrato de arrendamiento. A su vez, el propietario del inmueble puede subir la cuota sólo una vez al año, notificando al arrendatario los próximos cambios con una antelación no mayor a un mes.

En caso de reducción del IPC, el arrendatario podrá solicitar una reducción de la renta, en base a datos del Instituto Nacional de Estadística, teniendo en cuenta cambios en la inflación. El índice se actualiza mensualmente.

¿Qué impuestos se pagan por los bienes inmuebles?

La base imponible es la propiedad inmobiliaria. Su tasa se calcula en función del valor catastral del objeto y varía del 0,4 al 1,1% según la provincia específica. El impuesto se paga anualmente.

Cuando se alquila un piso, se realiza una declaración de renta trimestralmente. Los ingresos por alquiler están gravados a una tasa del 24%. La declaración se presenta aunque la vivienda estuviera vacía durante el período gravable.

Los propietarios de inmuebles superiores a 700.000 € están sujetos al impuesto de lujo. La tasa varía según la región y va del 1 al 3,5%.

Asesoramiento a inversores extranjeros

• La falta de conocimiento de las leyes locales y las dificultades lingüísticas para encontrar vivienda por su cuenta pueden ser desastrosas. Para evitar pérdidas financieras, es mejor obtener los servicios de una agencia inmobiliaria calificada. No vale la pena ahorrar en ellos.
• Un estudio independiente del mercado inmobiliario español y un análisis comparativo de objetos en venta o alquiler son bienvenidos. En la red se pueden encontrar recursos de Internet relevantes tanto directamente en España como en Europa.
• El contrato de arrendamiento debe registrarse legalmente. Sí, esto implica impuestos, pero también protege contra pérdidas financieras e inquilinos sin escrúpulos.

Es importante tener en cuenta que el alquiler ilegal de viviendas está plagado de fuertes multas que pueden llegar hasta los 90.000 €.

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